Par une décision du 25 mars 2026 (req. n° 504317), le Conseil d’Etat apporte une précision importante quant aux conditions d’exercice du droit de préemption urbain (DPU) s’agissant de l’exigence tenant à la réalité du projet d’aménagement poursuivi par la collectivité.
Pour rappel, l’exercice du DPU doit être justifié, à la date de la décision de préemption, par l’existence d’un projet répondant aux objectifs énumérés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. À défaut, la décision encourt l’annulation :
« les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ».
Dans cette affaire, la Cour administrative d’appel avait jugé que l’établissement public foncier ne démontrait pas de manière suffisamment précise la réalité de son projet, en raison notamment de la nécessité d’acquérir préalablement d’autres parcelles voisines indispensables à sa réalisation.
Le Conseil d’Etat juge que cette seule circonstance est insuffisante pour remettre en cause la réalité du projet d’aménagement :
« En statuant ainsi, alors qu’il lui appartenait seulement de rechercher si l’établissement titulaire du droit de préemption urbain justifiait, à la date de l’exercice de ce droit, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, peu important que la date de réalisation effective de l’action ou opération ainsi projetée ne puisse encore être déterminée en raison notamment de la nécessité d’acquérir au préalable d’autres biens situés à proximité, la cour a commis une erreur de droit ».
En clair, les aléas liés à la maîtrise foncière et l’absence de calendrier arrêté ne font pas obstacle, par eux-mêmes, à la légalité de la décision de préemption.
Soyez vigilants tout de même !
Si cette décision sécurise l’exercice du DPU, il convient de rappeler que l’administration ne peut légalement préempter que si elle est en mesure de démontrer l’existence d’un projet réel et suffisamment défini dans ses objectifs.